Dívida do proprietário x dívida do imóvel
Dívida do proprietário x dívida do imóvel
O que todo corretor iniciante precisa saber antes de anunciar ou vender
Vamos direto ao ponto.
Nem toda dívida “gruda” no imóvel.
Algumas morrem com o dono, outras vêm junto com a chave.
Se você confundir isso, dá dor de cabeça, perde venda e ainda queima seu nome.
Primeiro: entenda a lógica básica.
Pensa assim:
Dívida pessoal → é do CPF do proprietário.
Dívida do imóvel → é do imóvel, não importa quem seja o dono.
Simples assim.
Dívidas do proprietário (essas NÃO passam para o comprador).
Essas aqui são problema de quem vende, não de quem compra:
* Cartão de crédito;
* Empréstimos pessoais;
* Cheque especial
* Dívidas bancárias em geral;
* Processos que não tenham relação direta com o imóvel;
Troca o dono, a dívida fica com o antigo proprietário.
Regra de ouro: se a dívida não nasce do imóvel, ela não acompanha o imóvel.
Dívida de condomínio: aqui o jogo muda.
Agora presta atenção, porque aqui muito corretor quebra a cara.
Condomínio é dívida do imóvel. Ponto.
Não interessa:
* Quem gerou a dívida?
* Se foi o antigo dono
* Se o comprador “não sabia”
Comprou o apartamento?
Comprou o boleto atrasado junto.
Por quê?
Porque a dívida de condomínio é chamada de **propter rem (ou “por causa da coisa”).
Tradução para o mundo real:
> A dívida está ligada à coisa (o imóvel), não à pessoa.
O condomínio existe para manter a área comum funcionando:
* Elevador
* Portaria
* Limpeza
* Água
* Segurança
Se alguém não paga, todo mundo paga por ele.
Por isso a lei protege o condomínio.
Ordinária ou extraordinária? Dá diferença?
Para o condomínio, **não**.
Despesa ordinária: manutenção do dia a dia.
Despesa extraordinária: obra, reforma, fundo especial.
Se está em atraso, o imóvel responde do mesmo jeito.
Não existe essa de:
> “Ah, mas essa dívida foi antes da compra…”
A lei não quer saber.
O que acontece se ninguém pagar?
A coisa fica feia:
* Perde direito de voto em assembleia.
* Multa + juros
* Ação judicial
* Penhora do imóvel
* Leilão
E atenção:
Pode penhorar mesmo sendo bem de família.
Aqui não tem choro.
— Então, como o corretor inteligente age?
Simples e profissional:
1. Antes de anunciar, peça:
Declaração de inexistência de débitos condominiais
2. Se tiver dívida:
Negocia antes da venda.
Ou desconta no valor do imóvel.
Ou coloca isso claro no contrato.
O que não pode é fingir que não viu.
Isso é amadorismo.
Frase que você nunca pode esquecer:
Condomínio não é dívida do dono.
É dívida do imóvel.
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